如今在衣食住行中，购房早已成为人生的第一要务。而如果购房者倾其所有斥巨资所购买的住房遭遇一女两嫁、一房两卖，尤令人无法接受。亡羊补牢，犹为晚也。如何维护自己的合法权益，正面的经验与反面的教训令人警醒。

    除了交付购房定金

    还须进行预告登记

    基本案情：张某与刘某签订合同，前者购买后者住房一套，为保证买卖成交，张某交付刘某购房定金20万元。但是20万元的定金，并没能保证、安全，因为房屋价格持续上涨，刘某见财起意，将该房屋高价出售给他人。结果，张某虽然放心地交了购房定金，但梦寐以求的房屋、终却成了泡影。张某诉诸法庭，要求刘某双倍返还定金。、判决刘某双倍返还张某购房定金共40万元。

    法官说法：《、人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《、人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”

    《、高人民、关于适用〈、人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金、质的，当事人主张定金权利的，人民、不予支持。”第一百一十九条规定“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”在收取张某购房定金后，刘某又将房屋卖给他人，、判决刘某双倍返还定金完全正确。

    定金可以作为房屋买卖合同的保证，但只能要求对方双倍返还定金，而不能取得房屋所有权。《、人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《、高人民、关于适用〈、人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”为保证自己取得房屋所有权，、好进行购房预告登记。

    购房无证被诉腾房

    起诉要求赔偿损失

    基本案情：吴某将自己的一套住房以27.9万元的价格卖给乔某。乔某如数交付了房屋价款，入住了房屋。没承想，项某手持该屋的土地使用证与房屋产权证，要求乔某腾房。原来，吴某把该房卖给乔某后，见房屋价格上涨，又将该房卖给项某，并且办理了登记过户手续。虽然项某手持房屋产权证，但是乔某认为自己购买在先，又已经入住，因此拒绝腾房，结果被项某诉诸法庭。、依据房屋产权证，判决乔某将房屋腾交项某。乔某又将吴某告上法庭，要求其退还自己购房款，并补足房屋差价。、经委托评估作价，房屋现值70万元，据此判决吴某返还乔某购房款及损失共70万元。

    法官说法：有约必守是合同法的基本原则，违约必须承担违约责任，不能让违约方在经济上占到便宜，得到好处。《、人民共和国合同法》专章规定了违约责任，其第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

    因为房价飞速上涨，即使双倍返还定金，也不足以弥补购房者的损失，这时候购房者还可以要求赔偿损失。《、人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民、或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民、或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

    、高人民、也专门作出《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。购房者可以据此要求对方赔偿相关损失。

    房屋权属登记违规

    诉讼讨回公道

    基本案情：周某向开发商购买了一套住房，没想到开发商却一房两卖，又将该房卖给了杨某，并且办理了房屋登记手续。但是，周某不甘心自己的权利被不明不白的侵害，不甘心眼睁睁地将到手的房子让给他人。就到房屋管理部门去查看杨某的房屋登记手续。经过反复研究，周某发现杨某在申请房屋登记时没有提供法定的用地证明文件、建设用地规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件等相关资料的情况下，房管部门即为杨某登记颁发了房屋所有权证。因为房屋所有权证是以县、的名义颁发的，周某就以违反法定程序为由，提起行政诉讼，将县、告上、，要求撤销县、颁发给杨某的房屋所有权证。令人佩服的是周某竟然打赢了这起民告官官司，赢了县、，、以县、给杨某颁发的房产所有权证，违反法定程序为由，判决予以撤销。

    法官说法：众所周知，城市的房屋权属，是由房管部门确认的，以房屋所有权证书为准。《、人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此，要想从根本上改变房屋权属，必须打行政官司，请求、撤销对方的房屋所有权证。只有行政确权解决了，民事侵权才能成立，否则民事诉讼就是无源之水，无本之木，肯定要失败。行政诉讼，也就是常说的民告官。与此异曲同工的还有行政复议，是向其上级、提出复议申请，相比之下，行政复议方便快捷，又不用交费。

    《、高人民、关于适用〈、人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”第六条规定“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的"善意第三人"的，不予支持，法律另有规定的除外。”虽然为了诉讼便民，破除了民事诉讼与行政诉讼的机械壁垒，可以在民事诉讼一并审查处理房屋登记的基础关系，但也只限于买卖双方内部，在牵扯外部第三人的情况下，自然不能越俎代庖。

    诉讼请求选择不当

    胜诉官司一败涂地

    基本案情：陈某看准了一处建筑面积均为118平方米的住房，认为价廉物美，比附近地区的住房每平方米便宜千儿八百元，就一口气买了两套，并按开发商的要求付了80%的房款。开发商即将两套住房的钥匙交给了陈某，但是却迟迟不为陈某办理房屋土地证与房产证。陈某诉诸法庭，要求开发商立即为自己办理房屋土地证与房产证。起诉时，陈某的委托代理人在房管部门了解到，开发商在收了陈某的购房款后，又将这两套房屋另行出售，并且已经到房管部门办理了房屋过户手续。但是，陈某固执己见，以为自己购买在先，肯定能够得到房屋产权，坚持自己的诉讼请求，要求开发商为自己办理房屋土地证与房产证。结果，虽然开发商没有出庭，购买在先的陈某还是不战而败，输了官司。、在开发商没有到庭参加诉讼的情况下，依法作出缺席判决，驳回了陈某的诉讼请求。

    法官说法：《、人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”民不告官不究，因为民事权利自主，民事诉讼实行不告不理。民事诉讼法第二百条规定，原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求，当事人申请再审的，人民、应当再审。可见，诉讼请求在民事诉讼中至关重要。、的审判就严格围绕当事人的诉讼请求进行。诉讼请求的选择直接关乎官司的成败。究竟是选择违约之诉，还是侵权之诉，提出哪些诉讼项目，具体数额多少，都不可小视，更不能盲目。只有依法确定合理的诉讼请求，有的放矢，才能依法维权，稳操胜券。