一房数卖 买受人如何维权

□本报记者  袁  辉

2012年，陈某购买了某楼盘的房屋。2014年，尚未取得产权证的他与丁某签订《房屋买卖合同》。合同签订后，陈某向丁某交付了房屋，丁某向陈某交付了购房款120万元。2015年，陈某又与孟某签订《房屋买卖合同》，约定将该房屋以150万元卖出。不久，陈某取得了该房屋的产权，于是又与孟某签订《存量房屋买卖合同》(即网签合同)，该合同约定价款90万元，双方办理了房产登记手续，孟某按90万元的计税金额交纳税费，但向陈某实际房款支付150万元 。

丁某知道后，诉至法院，要求确认陈某与孟某签订的网签合同无效，并将房产过户到自己名下，理由是90万元的房价严重低于市场价值，双方故意避税违反、法律规定。、后，法院判决驳回丁某的诉讼请求。

广东品智律师事务所郭嗣彦律师表示，陈某与孟某签订的《房屋买卖合同》是设立双方民事权利义务关系的协议，而网签合同系为完成产权过户而签，双方的权利义务不受网签合同约束。丁某应就该两人签订的《房屋买卖合同》提出主张，在该合同的法律效力未经司法程序确认前，丁某要求确认网签合同无效，不予支持。

郭律师表示，在具体实务中，数个买受人维护自身权益时首先考虑其他房屋买卖合同的效力问题，若数个合同都合法有效，且买受人均要求履行合同的，原则上按以下顺序确定履行合同的买受人：1.已办理房屋所有权转移登记的；2.均未办理房屋所有权转移登记，已实际合法占有房屋的；3.均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，予以确定。不能继续履行的合同买受人，可要求出卖人承担违约责任，赔偿损失。