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[摘要]6月11日，新京报记者走访德外学区、黄城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现，20万元的学区房“消失”，部分学区房公开报价踩线15万元，报价14.99万元，单价相比3·17之前的峰值每平米已下降2万到3万元，房价下降百万元以上。
6月12日，方庄，一房屋中介公司门店外，中介人员在聊天。新京报记者 王嘉宁 摄
6月11日，链家金融街旗舰店大门紧闭，仍处于暂停营业状态。新京报记者 金彧 摄
6月11日，金融街中原地产门店门口张贴的承诺书和暂停营业公告。新京报记者 金彧 摄
某股份制、个、客户经理李明(化名)说，他所在的、在监管全面趋严的形势下，目前基本没有个人住房按揭、款额度，已经到了主动“劝退”购房者的地步。“如果购房者主动愿意承受上浮利率，放、速度会快一些，否则要等很久。”
6月5日，新京报、获悉民生、率先提高首套房、利率，6月11日和12日，新京报记者走访多家中介和、获悉，又有部分、将首套房、利率上浮。不过，目前北京地区首套房、利率仍多为基准。
6月11日，海通、首席经济学家、首席宏观债券分析师姜超直陈房、利率飙升的核心原因，“、无米下锅”。
一家股份制、高管认为，房、利率高企的现状预计会持续到今年底。民生、在发给新京报记者的书面回复中称，此时对房、利率进行调整，是根据实际情况进行动态调整，属于弹、定价，非长期不变定价，可根据客户情况适当调整。
北京3·17新政，以及之后的、房、利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，楼市降温。此前“任、”上涨的学区房价格也出现了下降。
“以前敞开了放、，现在小心翼翼”
李明(化名)是某股份制、个、客户经理，从事房、业务4年多，历经2013年的小疯狂、2014年的短暂沉寂、2015年的复苏以及2016年的“大爆发”，但从未想到2017年的市场如此寂静和没有盼头。“去年敞开了做，房、市场井喷;今年小心翼翼地做，目前几乎没有额度了。”
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年增加了38%。买房潮带动了房、激增。
这一疯狂势头在去年底引起高层关注，并喊话“房子是用来住的，不是用来炒的”，试图让非理、楼市冷静下来。
2016年12月举行的、经济工作会议明确了2017年、楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要在宏观上管住、币，微观信、政策要支持合理自住购房，严格限制信、流向、投机、购房。
在此之前的11月，银监会下发《关于开展、业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，拟对包括北京、上海、深圳在内的16个热点城市、业金融机构进行专项检查。
很快，监管层紧跟这一定位约谈了部分、，要求控制房、规模。多家、内部人士透露，今年初，北京银监局约谈北上广深等热点城市的部分、，要求今年房、要回归2016年以前的正常水平。
“这意味着什么?今年的房、总额度肯定吃紧，甚至骤降。”李明认为，虽然监管层并未下发文件要求具体限额，但是，回到2016年以前的正常水平已经是在收缩额度。
李明说，他所在的某股份制、北京分行去年一年的房、总额高达260多亿元。而在此之前的三四年间，每年平均授信总额约为20亿元。在目前房价处于历史高位，购房者、款总额增加的情况下，20亿额度将很快用完。
“以前是敞开了大胆放、，现在是小心翼翼严格控制。”李明表示，、现在是挤牙膏式批放、。
额度太少，主动“劝退”购房者
、款利率的提高，加上批、时间的延长让很多购房者焦虑。
一位购买首套房做婚房的购房者称，“房、利率上涨10%，25年期限来看，300万的、款每月较8.5折时多还1000元，还是可以接受的。但、迟迟不放、，让我非常焦虑。”
李明表示，面对这样的客户，他选择“劝退”。因为额度几乎没有了，放、时间难以预估，排队三五个月都是正常的，不如建议客户选择其他有额度的、。
3月17日，热闹而又疯狂的楼市迎来一击“寒冰掌”，“认房又认、”政策空降，打了众多二套购房者一个措手不及。此后一个半月内连续出台十多项措施，加码楼市调控。此后，楼市成交量与成交价双跌。
“3·17之后，由于、迟迟不放、，加上利率上升，不少、者来、抗议。”李明说，目前他所在的支行基本不接受房、业务，要么说服客户接受利率上浮，要么就劝退，几乎构成了实质上的“停、”。毕竟，“、也不能赔本赚吆喝。”
近日，有媒体报道了融360发布的数据显示、20多家、停、，再次加剧市场恐慌。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，由于统计口径等原因，这一报道严重失实。
实际上，、并未大面积停、。中原地产研究中心统计数据显示：目前大部分城市的执行利率已经基本接近首套房基准，二套房上浮10%-20%。
“就我个人而言，收入肯定骤降，预计不及去年收入的一半。”李明说，去年楼市疯狂时期，他的年终奖金就有30多万元。
要么主动提出涨利率，不然就慢慢等
要么接受更贵的房、，要么接受漫长的等待。
李明说，实际上批、的速度基本不受影响，但放、时就要掂量客户的征信情况以及能够接受的、款利率了。如果购房者主动愿意承受上浮利率，那么放款速度会快一些，否则就要漫长地等待。
据新京报记者了解，在首付比例提升和、款利率上涨的情况下，、近北京多家、的房、放款周期相比之前出现了延长的情况。据中介反映，眼下等房、放款，很可能“拼的是、款利率”，而不是申请时间的先后。
“房子两个月前就谈妥了，现在就是等、放款，房主那边也是不断地催。”购房者陈女士这两个月为了房子的事情没少跟中介、、联系。
陈女士4月中旬在管庄选定了一套一居室，总价、终谈定430万。由于是首套房，陈女士首付可以付房款的35%，但由于房主也是等着资金换房，并不接受放款时间过长的组合、。为了尽快促成成交，陈女士和家人商量多凑出了首付款，房、部分走商、申请了180万元。
在中介的协助下，抵押等所有手续都相继办好，原本以为一切顺利的陈女士开始计划找装修队改水改电，可是两个月过去了却没等到、放款。
“联系客户经理，也是说没额度，让再等等。”陈女士无奈地说，这套房子的房主、近也定了意向的房源，但是因为拿不到放款，便隔三岔五地催促她，“被夹在中间，可也只能等着”。
小美(化名)也是排队苦盼房、大、中的一员。
她是3月16日签的购房合同，至今近3个月仍未盼来、款。她想申请平安、9折房、利率，被告知“9折利率不可能，除非接受溢价”。
“就算我接受溢价，按照平安、现有的基准利率，也没什么、款额度，大家都在排队。”小美苦恼地说。
昨日，新京报记者致电平安、北京分行个、客户经理，被告知额度收缩厉害，排队客户很多。批、速度没受影响，但放、速度被严重延期。他告诉记者，排队的主力是3·17新政之前签订购房合同的购房者，3·17新政之后，购房者以观望为主，除了个别新开楼盘有新增业务之外，二手房全面“冰封”。
记者了解到，从一季度末开始，各家、的信、额度便出现了不同程度的紧张情况，而接近年中这样的情况并没有得到缓解。
据专业、款服务机构“伟嘉安捷”介绍，目前从、审批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40个工作日左右，个别的、放款周期更长，而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。
“类似连环单的客户如果急需房、放款来周转资金，可以主动向、提出上浮、款利率。不然可能要耐下心来等待了。”有中介经纪人表示。
学区房“踩刹车”，有的两个月降200万
而在北京3·17楼市新政中，提高首付比例，以及之后的、房、利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，从需求端抑制了楼市热度。
目前的北京楼市，呈现出新房和二手房同时走冷的局面。
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年6月上旬(6月1日-6月10日)，北京全市二手住宅网签量仅2896套，与5月上旬相比减少13.9%，维持着3月以来的连续下滑态势。
亚豪君岳会统计数据显示，6月第二周(6月5日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房、自住房与商办)共实现成交444套，成交面积6.28万平方米，环比之前一周分别增加47%、52%。在机构看来，虽然上周成交环比出现回升，但仍处于低迷周期。
比如，3·17新政、房、利率上调、限价、学位摇号等政策频出，极速前进的北京“学区房”正踩刹车。
6月11日，新京报记者走访德外学区、黄城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现，20万元的学区房“消失”，部分学区房公开报价踩线15万元，报价14.99万元，单价相比3·17之前的峰值每平米已下降2万到3万元，房价下降百万元以上。
多家中介人员表示，目前不敢接金融街学区和实验二小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高，不愿降到15万元以下，所以暂无法挂网，并无公开成交记录。
黄城根小学是北京市重点小学，黄城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。
据黄城根小学附近一家房产中介向记者打开的中介内部网站显示，4月27日，学校附近一套房报价由1050万下调到1005万。5月24日，该房报价下调75万元、6月8日，该房报价下调100万。经过三次调价，这套房子的报价下调达到220万元。
报价下调200万元并非孤例。
房产中介向记者出示的另一套房源显示，该房源在3月25日之前报价为950万元，6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间，该房报价六次下调。
北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调。
史家小学附近一房产中介出示的房源显示，该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等。“房子的报价和成交价都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房产中介介绍，此前史家小学附近房源价格每平米15万元左右，目前每平米下降一万元，“有的房子价格下降了150万，也有价格下降了200万元，总体看房价下降了20%。”
该房产中介称，房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。
“在新政前，学区房价格涨得有点虚。”该房产中介解释，过快的虚涨导致了目前的大幅降价。
德外学区房源报价也出现下降。某大型中介网站显示，、近该小区成交均价13万元至14万元之间。中介人员表示，相比此前16万甚至17万元的成交价，降幅约为15%。不过，仍有部分房源、格挂牌，比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”。
教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元，、近报价670万元。中介表示，可议价，650万成交应该没问题。
上述中介人员介绍，目前整体学区房降温，一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元，现在成交价只有805万。
在他看来，德外学区这些挂牌两三个月仍未卖出去的业主，“心理价位还停留在市场好的时候，预计未来将降价。”
“红线”之下，中介劝业主降房价
3·17新政之后，北京市住建委明确单价超过15万元的房源一律不得挂网。为抑制学区房价格畸高，北京3月25日深夜又开出“猛药”：2017年北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。
单价不超过15万元的红线出炉，各大中介房源报价回到15万元之下。
新京报记者走访发现，一些售价较高的二手房房源，无论在中介机构APP和网站中，已经基本“消失”。中介机构不仅制定了一套识别、标定“高价房”的标准，且有部分中介机构开始给经纪人员制定引导挂牌房源业主“议价成交”的鼓励政策。
“那些预期15万元以上的业主，我们会对其劝说。如果你不降价，没人看得到这个房源，你也卖不出去。同时，如果二手房单价超过15万元，也无法成交。为此，多数业主会在劝说下同意降价。”多位中介人员说。
有金融街门店中介表示，有部分业主此时想出售房子，但心理预期很高，不愿降至15万元以下。即便劝说降价，业主也不同意降至15万元。
3月23日，北京市住建委召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，明确提出，中介机构和人员不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等，将逢炒必办。
多位业内人士表示，在学区房政策的变动、楼市整体降温以及信、政策收紧的情况下，预计学区房将持续降温。
中介关店，金融街学区房“暂无成交”
6月11日下午4时许，记者来到位于金融街的链家，该店大门紧闭，玻璃门上贴着暂停营业的通知。一墙之隔的中原地产和我爱我家也均关着门。
一位自称链家的中介上前询问记者需求，其表示自己目前不做房屋买卖，转做房屋租赁。
多家链家其他门店人员告诉记者，金融街旗舰店中介人员目前一部分离职，另一部分“寄养”在附近的其他门店，比如宣武门西大街和西单的门店。
一位金融街店中介说，自己目前在宣武门西大街店上班，对于金融街店何时营业，要等上面通知。
据媒体报道，在市住建委等多部门联合执法检查中，数十家中介机构门店被关停，其中包括3·17之前房价超过20万元报价的链家金融街旗舰店、中原地产和我爱我家。
中原地产在玻璃门上张贴承诺书：其所辖所有分行不做以学区房概念的房源推广、销售、信息收集、带看、谈判、签约等商业行为。落款时间为3月24日。
上述门店中介人员告诉记者，停业整顿后，该店目前暂无营业计划，需要接到住建委的通知才可以开业。、初计划关门1个月，现在已经快关门三个月了。
记者从上述三家关门的中介机构现职人员处了解到，该片区的学区房暂时“冰冻”，没有成交。
“我们门店不敢再做学区房，如果将来开业，主要代理金融街的商品房和租赁。”中原地产上述人员表示。
新政之后，房产市场、遇冷，房产中介工作量也几乎“冰冻”。
“我们网点目前有四个人离职，有四个人转到了租赁，”史家小学附近的一房产中介因任务量不达标，刚从“房屋买卖”转到“房屋租赁”，“我们每个月都有一定的带看任务量，但是这两三个月几乎没多少人看房。”
上述中介介绍，其今年共卖出去两套房子，赚了六万多元。“两套房子都是在3月份卖出去的，有的年后一套也没有卖出去就离职了。”
亚豪机构市场总监郭毅认为，今年以来的房地产收紧调控，一方面是对购房资格加强限制，通过政策的查漏补缺，包括商办项目限购，修改非京籍购房的纳税标准等等，使得限购的口子越收越紧;另一方面是对购房能力进行制约，近期个别、首套房、利率再次上调，除此之外批、周期也在不断拉长，“减杠杆”执行力度持续加大。受到这两方面的制约，市场需求难以抬头，因此成交低位的趋势也仍将延续。
分析
“、无米下锅，房、利率上升”
6月5日，新京报记者、获悉，民生、首套房、利率执行在基准利率基础上、低上浮10%。近日，又有中信、、广发、在内的、跟进，上调首套房、利率。今年以来房、利率已多次上调。
对于本轮房、利率的不断上调，海通、姜超认为，金融去杠杆是主因。同时，同业存单利率飙升，发行萎缩，导致、无米下锅，房、利率飙升。
姜超称，过去两年，国内房价大幅上涨，资产泡沫风险上升，源于金融发展过度，以、为首的金融机构资产膨胀过快。因而从监管层的角度，去杠杆的核心目标是抑制、币超增。所以，、收紧了、币总闸门，今年大幅减少了、币投放，、币市场资金整体极度偏紧。而银监会收紧了金融市场融资的闸门。
他认为，在今年国内房、利率上升的过程中，同业存单利率扮演了非常重要的角色。目前，、在金融市场的融资主要有两大来源，一是、，二是金融同业机构。去年末同业存单利率2.8%，今年初，、大幅收紧了公开市场融资，随着同业存单利率的大幅飙升，尤其是达到5%以后，已经接近甚至超过、的5%左右的、款利率，这意味着、的融资成本和、款收益接近倒挂，导致同业存单发行萎缩。
“、无米下锅，房、利率飙升。”姜超表示，信、收缩是下半年、大风险。
中原地产首席分析师张大伟认为，信、利率上行是趋势，但不可能出现大面积停、。资金成本继续上升，包括余额宝等、收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭、款的基准利率4.9%对于大部分、来说，已经属于低利润产品。所以预计后续、将逐渐从目前的基准为主流提高到基准上浮。
他表示，购房者的资金成本持续上升，已逐渐完成了从量变到质变的过程，、款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。
一家股份制、副行长对新京报记者表示，6月份部分、突然上浮首套房、利率，也是资金市场全面吃紧的表现之一。预计资金荒的6月过后，资金市场略有改善，但依然偏紧，信、收缩的风险犹存。
预期
“北京调控加码可能、不大”
对于学区房价格下降的情况，中原地产首席分析师张大伟认为，价格跳水原因在于三月份学区房的报价过于虚高。此外，市场上存在部分购房者在三四月份有买一卖一的置换需求，“先买了，而卖不出手着急调价的个案。”
“现在有些个案的确出现了明显的报价下行，实际签约价格跌幅基本都在3%-5%这个位置。”张大伟指出，报价不代表、高成交价格，也不代表现在的成交价格。从市场趋势看，、近市场从量跌到价跌，预计学区房价格在七八月淡季的下行速度加快。
“楼市下行的原因是因为信、收紧和楼市调控，”张大伟说，从区域看，一二线城市降温明显，三四线城市依然在平稳，部分区域甚至还在上升。
未来北京是否会继续出台相关调控政策?张大伟认为，北京调控的目的已经达到，楼市已经开始下行，继续加码的可能、不大。